Von der Königsdisziplin zum Problemfall?

Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft. Kaum ein anderer Bereich ist anspruchsvoller. Dennoch haben sich in den vergangenen Jahren zahlreiche unerfahrene Akteure auf diesem Markt getummelt - angezogen von preiswerten Krediten und der Aussicht darauf, in der Königsklasse mitzuspielen und gut zu verdie­nen. Dem setzt die zunehmend restriktive Kreditvergabe der Banken sowie die schwierige Marktlage ein Ende. Die erfahrenen und eigenkapitalstarken Unternehmen sind wieder weitgehend unter sich.

„Die Einstiegshürden bei Projektent­wicklungen haben sich erhöht", sagt Stephan Bone-Winkel, Geschäftsführer von Beos. Ohne den Nachweis einer stattlichen Erfolgsbilanz (Track Record) gäben die Banken derzeit kein Geld für Immobilienentwicklungen. Die Kreditprüfung selbst bei kleinen Summen sei viel aufwendiger geworden, und die Entscheidungsprozesse dauerten länger als früher.

Neben der Erfolgsbilanz spielen bei Büroentwicklungen laut Stefan Best, Geschäftsführer der HIH Hamburgische Immobilien Handlung, eine ausreichende Vorvermietungsquote und die Eigenkapitalstärke eine wichtige Rolle. Die Eigenkapitalanforderungen seien sehr unterschiedlich: Es gibt nach Bests Beobachtung Fälle, in denen Banken einen Anteil von nur 10 Prozent Eigen-kapital akzeptieren, in anderen genügten nicht einmal 60 Prozent. „Spekulatives Bauen ist wegen der schwierigen Finanzierungssituation noch immer kaum möglich", fasst Timo Tschammler, Vorsitzender der Geschäftsführung von DTZ Deutschland, zusammen.

Kreditklemme nicht ausgeschlossen

Aussicht auf Besserung gibt es kaum - weder auf eine leichtere Vorvermietung noch auf niedrigere Eigenkapitalquoten. Wolfgang Wiegard, Mitglied im Sachverständigenrat der Bundesregierung, sieht sogar das Risiko einer generellen Kreditklemme. Es bestehe zwar kein Anlass zu apokalyptischen Visionen - denn die Situation lasse sich durch die realwirtschaftliche Entwicklung und die gestiegene Wahrscheinlichkeit von Kreditausfällen erklären. Dennoch könne eine Kreditklemme für dieses Jahr nicht ausgeschlossen werden.

Die Vorvermietung dürfte durch die mangelnde Nachfrage erschwert werden. Andreas Schulten, Vorstand von Bulwien-Gesa, prognostiziert für dieses Jahr einen Rückgang der Zahl der Bürobeschäftigten um 2 Prozent. Zugleich steige das Fertigstellungsvolumen im Neubau an den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 16 Prozent auf den höchsten Wert seit fünf Jahren.

Chancen im Bestand

Dennoch gibt es Nischen. „Große Chancen sehen wir derzeit unverändert bei der Projektentwicklung im Bestand", sagt Stephan Bone-Winkel. Üblicherweise wird in schwierigen Zeiten weniger gebaut, stattdessen liegt der Fokus mehr darauf, den Bestand zu optimieren und gegebenenfalls umzunutzen. Folglich sieht auch Thomas Flohr von Bernd Heuer & Partner Human Resources den Bereich Projektentwicklung im Bestand als Gewinner der aktuellen Situation und zählt sie zu den Segmenten, wo voraussichtlich auch 2010 Nachfrage nach Arbeitskräften besteht.

Eine weitere Nische könnte das Thema Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in der Projektentwicklung sein. „Weil Deutschland im internationalen Vergleich ein großes Knowhow in der Umwelttechnologie hat, sind deutsche Projektentwicklungen interessant für ausländische Investoren", meint Jürgen Büllesbach, Geschäftsführer der Bayerischen Bau und Immobilien Gruppe. Deutsche Unternehmen prägten den Trend zu Nachhaltigkeit maßgeblich.

„Neben der ökologischen spielt auch die ökonomische und die soziokulturelle Komponente eine wichtige Rolle bei nachhaltigen Projektentwicklungen", sagt Büllesbach. Die ökonomische Nachhaltigkeit solle den Wert des Gebäudes auch in Zukunft sichern oder sogar erhöhen. Auf der soziokulturellen Ebene sei es für Projektentwickler wichtig, auf Komponenten wie Behaglichkeit und Wohlbefinden der Nutzer sowie auf eine attraktive Architektur zu achten. „Viele Projekt-entwickler können vom Trend zur Nachhaltigkeit profitieren", resümiert Büllesbach.

Dies gilt auch im Inland. Ein Beispiel für eine Projektentwicklung, bei der sowohl der Aspekt Bauen im Bestand als auch Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle spielen, ist die Kölner Immobilie Max-Cologne. Bei dem 1969 fertiggestellten Hochhaus und dem angrenzenden 1978 erbauten Terrassengebäude handelt es sich um die ehemalige Lufthansa-Hauptverwaltung, die revitalisiert werden soll. Die Entwicklung soll nach nachhaltigen Kriterien erfolgen: So werden die Mietflächen zum Beispiel weitestgehend mit erneuerbaren Energien beheizt und gekühlt. Die Kombination der Nischen Projektentwicklung im Bestand und Nachhaltigkeit hat sich hier ausgezahlt: Dem schwierigen Markt zum Trotz wurde die Immobilie bereits vor Baubeginn von Hochtief Projektentwicklung an die HIH verkauft. Und die DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen hat dem Max-Cologne das Vorzertifikat in Gold verliehen.