Gut Deal will Weile haben

Im vergangenen Oktober wechselte zunächst das Columbus-Haus des Hanseatic Trade Centers (HTC) für 70 Millionen Euro den Besitzer. Die HIH Hanseatische Immobilienhandlung (HIH) erwarb die 20-geschossige Büroimmobilie am Sandtorkai für einen von ihr gemanagten institutionellen Fonds. Verkäufer der 18.000 Quadratmeter umfassenden Immobilie war ein Konsortium aus Lehman Brothers Real Estate Partners, Tishman Speyer Properties und der Hamburger Quantum Immobilien AG. Im November erwarb dann die Deka Immobilien GmbH für ihren offenen Immobilienpublikumsfonds Deka-Immobilien Europa das 9.000 Quadratmeter große „Momeni-Haus" an der Hohen Bleichen 11. Für den Immobilienfonds West Invest sicherte sie außerdem im Dezember das 10.350 Quadratmeter Büro- und 1.500 Quadratmeter Ladenfläche umfassende „Freshfields Haus", das sich zuletzt im Besitz der zur Carlyle Group gehörenden Cerep Libri GmbH befand. Ebenfalls noch vor der Jahreswende verkaufte die Kölner Vivacon eine Projektentwicklung mit 63 Eigentumswohnungen an den Züricher Developer Peach Property Group. Investitionsvo­lumen: 84 Millionen Euro.

Eine noch größere Summe pumpte Anfang Januar die Deutsche-Bank-Tochter RREEF in den Elbemarkt. Für 106 Millionen Euro kaufte sie der Hoch­tief Projektentwicklung GmbH (HTP) das 26.000 Quadratmeter Bürofläche umfassende, neu errichtete Unilever-Haus in der Hafencity ab. Die im Juni 2009 fertig gestellte Konzernzentrale erweitert nun das Portfolio des offenen Immobilienfonds Grundbesitz Europa. Und auch die Kollegen von Union In­vestment Real Estate (UIRE) blieben nicht untätig. Zur Jahreswende über­nahm die Fondsgesellschaft von der Pirelli Real Estate und der B&L Gruppe das Geschäftshaus Ottensen in Hamburg-Altona zum Preis von 60,05 Millionen Euro. Nach dem Erwerb des benachbarten Einkaufszentrums Mercado für 164 Millionen Euro im vergangenen September war dies der zweite Großeinkauf von UIRE im Hamburger Stadtteil Altona.

„Bei all diesen Käufen war keine große Überraschung dabei. Alle Transaktionen, die im Gespräch waren, sind auch umgesetzt worden", kommentiert Lars-Oliver Breuer, Geschäftsführer Investment Savills Deutschland, das Geschehen. Das Investmentjahr 2009 habe katastrophal begonnen, aber dann ein gutes Ende gefunden. Auf immerhin 1,1 Milliarden Euro Umsatzvolumen kam Hamburg noch - dank Jahresendrallye. Laut BNP Paribas war dies ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von gut 43 Prozent. Dennoch sei die Stimmung so übel nicht. „Der Markt hat krisenbedingt natürlich auch eine Abreibung bekommen", sagt Marcus Zorn, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insgesamt stehe die Hansestadt aber besser da als manch anderer Standort.

Für das laufende Jahr erwartet er wenig Veränderungen. „Eigenkapitalstarke Käufer werden tonangebend bleiben", sagt der Berater und hat dabei nicht nur die großen Fondsgesellschaften im Blick. Auffällig sei, wie beliebt kleinere Immobilieninvestments seien. „Abschlüsse mit einem Volumen von weniger als zehn Millionen Euro legten 2009 um gut zehn Prozentpunkte zu. Damit erreichten kleine Deals einen Anteil am Investitionsvolumen von gut 16 Prozent", berichtet Zorn weiter. Ankäufe dieser Größenordnung seien derzeit leichter zu finanzieren und auch von Privatleuten und Family Offices gut zu stemmen. Matthias Tscheu, der Leiter der Niederlassung Nord, Hochtief Projektentwicklung GmbH, erwartet hier aber eine Trendwende. „Wir gehen davon aus, dass in diesem Jahr in Hamburg mehr und auch wieder großvolumigere Transaktionen getätigt werden als 2009", sagt er. Er gehe davon aus, dass sich der Investmentmarkt in den nächsten Monaten moderat belebt. Das Investoreninteresse sei bereits gegen Ende des vergangenen Jahres spürbar gestiegen. Gefragt seien in erster Linie Core- oder Core-Plus-Immobilien in den Top-Lagen wie Innenstadt, Hafencity und City-Süd.

Auch die Maklerhäuser berichten einhellig, dass in den vergangenen Monaten nur „Core-Produkte" eine realistische Chance auf einen Erwerber hatten. Alles andere „liege wie Blei". Auch jetzt richte sich die Nachfrage ausschließlich auf her vorragende Immobilien in besten Lagen, ausgestattet mit langfristigen Mietverträgen. „Für Top-Immobilien ist es nicht schwer, einen Käufer zu finden. In Kombination mit einer hochwertigen Lage und einer exzellenten Vermietungssituation ist es sogar recht leicht. Besonders dann, wenn die Immobilie auch nachhaltige Kriterien erfüllt", sagt HTP-Mann Tscheu.

Das Angebot an solchen Top-Objekten sehen Makler indessen schwinden.

„Die Auswahl an Immobilien in dieser Qualität geht in Hamburg zurück. Die Preise dafür sind stabil und steigen teilweise schon wieder^, sagt BNP Paribas-Berater Zorn. Kurz: Wenn alle das Gleiche wollen, sind die Regale bald leer. Und das, obwohl die Neubaupipeline in Hamburg gut gefüllt, im Prinzip also der Nachschub an guten Immobilien gesichert ist. Doch es fehlen Mieter für diese neuen Objekte. Zorn rechnet vor:

„Von insgesamt 981.000 Quadratmetern, die in Hamburg derzeit leer stehen, handelt es sich bei 334.000 Quadratmetern um noch unvermietete Neubauflächen", sagt er. Die einseitige Ausrichtung auf voll vermietete Core-Immobilien produziert offenbar eine Schieflage, die so rasch nicht zu beheben ist. Auch Investoren spüren das. „Die großen Immobilienfonds durchkämmen mit prall gefüllten Taschen den Markt. Doch im Top-Segment droht eine hausgemachte Preisblase", meint Hans-Joachim Lehmann, Leiter Immobilientransaktionen bei der Hamburgischen Immobilien Handlung (HIH). Sein Credo: „Man muss neue Wege gehen, frühzeitig mit in Projektentwicklungen einsteigen und entsprechende Partnerschaften suchen." Der Investmentmarkt leide derzeit darunter, dass die Unternehmen mit großem Büroflächenbedarf sich nicht bewegen. Die HIH demonstrierte mit dem spektakulären Columbus-Haus-Deal zwar ganz gut, dass sie handlungsfähig ist und auch in schwierigen Zeiten größere Investments zustande bringt. „Für diesen Kauf haben wir aber ein ganzes Jahr verhandelt", sagt Lehmann. Eine lange Zeit - gut Deal will also Weile haben.

Mit dem Ergebnis ist der HIH-Mann freilich hoch zufrieden. „Seit dem Bau der Hafencity ist das Hanseatic Trade Center in den Fokus von Investoren gerückt, zumal in unmittelbarer Nachbarschaft die Elbphilharmonie entsteht." Überhaupt gehörte die HIH 2009 zum Kreis der aktiven Immobilien-erwerber. Rund 504 Millionen Euro gab die Warburg-Henderson-Tochter für Immobilienankäufe aus, davon allein 100 Millionen im Heimatmarkt Hamburg. Hier hat sie zugleich fünf Immobilien veräußert. 2010 sollen Objekte im Wert von 160 Millionen Euro verkauft werden, davon abermals zwei in Hamburg. „In diesem Jahr planen wir Ankäufe im Umfang von insgesamt 500 Millionen Euro. 50 bis 80 Millionen sollen davon in Hamburger Objekte fließen", so Lehmann. Einfach werden die Akquisitionen in diesem Jahr nicht werden, das weiß er natürlich auch. TT