Die Krise wirkt erst mit Verzögerung

Eine erstklassige Immobilie in London, bis 2028 an einen staatlich unterstützten Verband vermietet, ein Einkaufszentrum in Dortmund, ein bis 2025 an eine Behörde vermietetes Gebäude in Brüssel: Das sind drei Objekte jüngst aufgelegter geschlossener Immobilienfonds. Sie alle weisen die Gemeinsamkeit auf, dass die Fondsstruktur einfach und transparent ist und die Fondsobjekte in wirtschaftlich und politisch stabilen Ländern mit hoch transparenten Immobilienmärkten liegen. Zudem sind die Fondsobjekte neu errichtet oder zumindest auf den neuesten Stand gebracht und verfügen über einwandfreie Mieter, deren Mietverträge länger als zehn Jahre lang laufen. Die Initiatoren der Fonds sind im Immobilienbereich etablierte, große Anbieter.

Nach den Erfahrungen der vergangenen Monate lassen sich solche Fonds relativ schnell platzieren. Denn Anleger legen wieder Wert auf stabile Cash-flows und greifbare Investments, sagt Wolfgang Kubatzki, bei der Feri EuroRating Services für geschlossene Beteiligungen verantwortlich. Außerdem habe die Risikobereitschaft deutlich nachgelassen. „Im Fokus stehen deshalb Core-Immobilien an Standorten wie den Benelux-Staaten, Deutschland und Nordeuropa, aber auch Australien", sagt er. Ein weiterer Trend ist die verstärkte Nachfrage nach geschlossenen Wohnimmobilienfonds in Deutschland. Dies liegt an der seit Jahren sinkenden, aktuell sehr niedrigen Neubautätigkeit und dem im europäischen Vergleich geringen Preisanstieg. Anzahl und Volumen geschlossener Immobilienfonds sind in den ersten drei Quartalen 2009 im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken. Das Fondsvolumen der von Feri erfassten neu aufgelegten Fonds ging um 43 % auf 2,6 Mrd. Euro zurück. Die anderen großen Assetklassen Schiffe, Flugzeuge und Private Equity mussten allerdings mit Rückgängen von mehr als 80% noch deutlich stärker bluten. Deshalb konnten sich die Immobilienfonds in diesem Jahr an die Spitze der volumenstärksten Assetklassen unter den neu aufgelegten geschlossenen Fonds setzen. Die Vorlieben privater Investoren stimmen mit Lage und Aussichten auf den gewerblichen Immobilienmärkten überein. Nach Meinung der meisten Analysten wird der Preisabschwung an den globalen Gewerbeimmobilienmärkten bald, aber spätestens im ersten Halbjahr 2010 zum Stillstand kommen. Allerdings gilt es dabei zu differenzieren zwischen Objektpreisen und Mieten sowie zwischen erstklassigen Objekten an 1-a-Standorten und allen anderen Objektqualitäten und -lagen.

Sparmaßnahmen entfalten ihre Wirkung

Die weltweite Konjunkturerholung wird zwar allgemein erwartet, ist aber keineswegs sicher. Für die Immobilienwirtschaft gilt aus alter Erfahrung, dass die Entwicklung der Realwirtschaft bei ihr immer mit einer deutlichen Verzögerung von 12 bis 18 Monaten ankommt. Branchenexperten wie Christian Schulz-Wulkow von Ernst &Young Real Estate in Berlin erwarten daher noch starke Belastungen für gewerbliche Immobilien. Er verweist auf viele Unternehmen, die erst jetzt begonnen hätten zu sparen und Mitarbeiter zu entlassen. Auch die Kreditklemme sei noch nicht behoben. Schließlich könnten die Banken angesichts der Notenbankpolitik (niedrige Zinsen, leichter Mittelzugang) und staatlicher Hilfspakete bei bestehenden Kreditengagements großzügig sein. Ob sich die Banken bei Auslaufen dieser Maßnahmen weiterhin so verhalten werden, muss sich erst noch zeigen. Jenseits dieser allgemeinen wirtschaftlichen Betrachtungen stellt sich die Analyse der einzelnen Immobilienmärkte deutlich freundlicher dar. Im Zentrum der Anbieter geschlossener Immobilienfonds steht in diesem Jahr Deutschland. Bei mehr als der Hälfte der von Feri erfassten 2009 neu aufgelegten Fonds liegen die Investitionsobjekte im Inland. 6 dieser 31 Fonds erwerben Wohnimmobilien, häufig in Form von Blind Pools, das heißt, bei Auflage des Fonds stehen die zu erwerbenden Objekte noch nicht fest. „Dabei gibt es die ganze Bandbreite von klassischen Bestandshaltern bis zu Schnäppchenjägern", sagt Bernhard Dames, Analyst bei Scope Analysis. Für Wohnimmobilien sprächen die Risikodiversifizierung durch die vielen Mieter und die sich daraus ergebenden stabilen Mieteinnahmen. „Allerdings sind die Renditen vergleichsweise gering." Daneben wird in klassische Büroimmobilien investiert. Gute Objekte in guten Lagen sind aber schwer zu finden. „Diese Objekte werden von den aktuellen Eigentümern gehalten. Bei den wenigen, die auf den Markt kommen, überrascht es nicht, dass sie nach wie vor sehr teuer sind." Unter den Zielobjekten in Deutschland finden sich außerdem Sozialimmobilien. Dabei dominiert ein Anbieter: Immac. „Einzelhandelsobjekte gehen eher selten über geschlossene Fonds an Privatinvestoren", sagt Dames. 

Initiatoren kehren zurück

In London, das seit 2007 einen besonders kräftigen Einbruch verkraften musste, soll die Trendwende schon im Gang sein. Einige Investoren steigen daher auf diesem Markt bereits schon wieder ein. Beispiele sind KGAL mit den beiden Fonds „Property Class England" l und 2 sowie HIH mit dem „Global Invest 02 - Großbritannien". In allen Fällen handelt es sich um erstklassige, langfristig an bonitätsmäßig einwandfreie Adressen vermietete Objekte. Auch Paris als zweiter großer europäischer Immobilienmarkt empfiehlt sich mit stagnierenden Spitzenmieten im dritten Quartal 2009 nach vielen Monaten mit Rückgängen wieder als Investitionsstandort. Auch hier hat sich erst vor wenigen Wochen ein deutscher Fondsinitiator engagiert: Real I.S. mit dem „Bayernfonds Frankreich 2". In Spanien, dessen Immobilienkonjunktur stark überhitzt war, dauert die Preiskorrektur noch an. Für sicherheitsorientierte Investoren dürfte es für ein Engagement daher noch zu früh sein. Entsprechend findet sich auch unter den 57 von Feri erfassten neu aufgelegten Publikumsfonds in diesem Jahr kein einziger mit Zielland Spanien. Gemieden werden auch die osteuropäischen Märkte. Sie leiden nach wie vor unter dem Konjunktureinbruch infolge der Finanzkrise, Kreditrestriktionen und Währungsturbulenzen. Sicherheitsorientierte Investoren dürften diese Märkte auch noch bis weit ins Jahr 2010 links liegen lassen. Ähnliches gilt für die USA. Hier ist es ebenfalls zu deutlichen Korrekturen bei Mieten und Preisen gekommen. Die Konjunktur zeigt sich aber nach wie vor fragil. Die Arbeitslosigkeit wird nach übereinstimmender Meinung der Prognostiker ihren Höhepunkt nicht vor Anfang 2010 erreichen. Die Verbraucher halten sich daher bei Käufen zurück. Kredite für größere Investitionsvorhaben sind immer noch kaum zu erhalten. Hintergrund ist, dass die Banken die Kredite auf den eigenen Büchern halten müssten, da der Weg an die Kapitalmärkte versperrt ist. US-Büroimmobilien stellen daher weiterhin ein erhebliches Risiko dar, während im Einzelhandel die Pleite des zweitgrößten Shoppingcenteranbieters General Growth Properties im April dieses Jahres nachwirkt. Es überrascht daher nicht, dass es in diesem Jahr keine Emissionen geschlossener US-Fonds von bekannten Initiatoren gab. 

Dubai ist hochspekulativ

Mit dem Ziel Asien und Ozeanien gibt es nur wenige neue Fonds. Lediglich Dubai und Australien stechen mit einer Häufung hervor. Das Golfemirat Dubai profitierte bis Anfang 2009 von einem sehr günstigen Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland. Seit dieses ausgelaufen ist und zudem der Immobilienboom Ende 2008 abrupt zum Stillstand kam, kämpfen viele bestehende Fonds mit erheblichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten. „Immobilieninvestments in Dubai gelten als hochspekulativ", sagt Scope-Analyst Dames. „Große und etablierte Anbieter haben diesen Markt daher immer gemieden." Ganz anders ist dies in Australien. Das Doppelbesteuerungsabkommen hat sich seit Jahren bewährt, der fünfte Kontinent ist wirtschaftlich und politisch sehr stabil. Die Finanzkrise hat das Land zwar auch getroffen, doch nicht so stark wie viele andere Staaten. Dies gilt auch für den Immobilienmarkt. Kritische Faktoren aus deutscher Sicht sind in erster Linie die große Entfernung und das Währungsrisiko. Ein Fondsanbieter sollte daher über ein gutes Netzwerk vor Ort und über eine eigene Repräsentanz „Down Under" verfügen. Beides ist bei der BayernLB-Tochter Real I.S. der Fall. Sie hat in den vergangenen Jahren vier geschlossene Fonds aufgelegt, zwei weitere kamen in diesem Jahr hinzu. So verlockend die Aussichten auf den einzelnen Märkten auch sein mögen, die Anleger müssen sich immer der grundsätzlichen Risiken geschlossener Immobilienfonds bewusst sein. Es handelt sich um eine langfristige unternehmerische Beteiligung, das heißt, es gibt je nach Rechtsform weitreichende Nachschuss- und Haftungspflichten. Außerdem kann die Beteiligung meist nicht vor Liquidation des Fonds verkauft werden, da es einen funktionierenden Zweitmarkt nur eingeschränkt gibt. Hinzu kommen nicht unerhebliche Kosten, die das investierbare Kapital reduzieren (siehe:„Weichkosten"). Diese Kosten können aber auch als Prämie für den Zugang zu Investitionsobjekten gesehen werden, die sonst für Privatkunden mit einem relativ niedrigen Kapitaleinsatz nicht zugänglich wären.