Aus dem Schatten

05.10.2009
Quelle: Wirtschaftswoche Ausländische Investoren sorgen für eine Trendwende bei Londoner Büroimmobilien. Deutsche Fondsanbieter sind vorne dabei.

In der Londoner City genießen die Banker das sonnige Herbstwetter mit einem Bier vor dem Pub, die Tische der Straßencafes sind mittags voll besetzt. Im Finanzviertel ist die gedrückte Stimmung der vergangenen Monate verzogen. Und auch am Immobilienmarkt gibt es Zeichen der Hoffnung.

„Krise? Welche Krise?", scherzt Ralph Petersdorff, Leiter Fondsmanagement Immobilien bei der Hamburger Hansainvest, wenn er auf den Londoner Markt angesprochen wird. Denn während die Lage im Bewusstsein der Öffentlichkeit immer noch schlecht ist, sind Profi-Investoren längst wieder an der Themse aktiv.

So kaufte die Hansainvest, eine Tochter des Versicherers Signal Iduna, bereits mitten in der Krise im März 2008 für umgerechnet 200 Millionen Euro ein Norman-Foster-Bürogebäude in London, später auch Objekte in Manchester und Leicester. „Damals haben fast alle deutschen Fondsgesellschaften eher verkauft, aber wir haben in Großbritannien bewusst eine antizyklische Strategie gefahren", begründet Petersdorff den frühen Einstieg. Wobei er einräumt, ein paar Monate später wäre es womöglich noch etwas günstiger gewesen: „Aber wichtig ist, beim Renditeanstieg dabei zu sein."

 

Denn zwei Gründe machen London vor allem aus Sicht ausländischer Käufer wieder interessant: Seit dem Absturz des überhitzten Immobiliemarkts mit dem Beginn der Finanzkrise im Sommer 2007 sind die Preise um rund 40 Prozent gefallen, sodass viele Objekte jetzt extrem günstig zu haben sind. Gleichzeitig hat das Pfund gegenüber dem Euro rund 30 Prozent an Wert verloren. Es locken attraktive Ankaufsrenditen, das ist das Verhältnis der erzielten Netto-Kaltmiete zum gezahlten Kaufpreis. Seit Beginn der Krise sackten die Mieten auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren, die Leerstandsquote kletterte vom dritten Quartal 2007 bis Juni 2009 von 4,9 auf 12,4 Prozent.

Trotzdem glauben Experten an eine Trendwende. Sie befürchten bei den Preisen in der Londoner City und im Büroviertel Canary Wharf in den Docklands keinen weiteren drastischen Verfall. „Bei einem Zeithorizont von zehn Jahren können beim heutigen Einstieg zehn Prozent Rendite möglich sein", sagt Tony McGough, Analyst beim Immobilienmakler und -Berater DTZ in London.

Ein Engagement an der Themse ist zwar noch nicht ohne Risiken. Anders als in Deutschland lässt die konjunkturelle Erholung länger auf sich warten, die Arbeitslosigkeit steigt, im Finanzsektor wurden fast 70.000 Stellen abgebaut. Zudem können neue Mieter derzeit noch aggressive Rabatte aushandeln (siehe Seite 94).

 

Dennoch wagte bereits eine Reihe internationaler Investoren den Einstieg. Was auch daran liegen dürfte, dass die weltweite Finanzkrise einige andere Anlageklassen unattraktiv gemacht hat. „Mehr als 70 Prozent aller Käufer kamen in diesem Jahr aus dem Ausland", sagt Martin Davis, der für DTZ den britischen Immobilienmarkt analysiert. Deutsche gehörten nach dem Preiseinbruch zu den ersten Schnäppchenjägern. 2008 kauften laut DTZ deutsche Fonds in Zentrallondon Büroimmobilien im Wert von insgesamt rund 1,3 Milliarden Euro - fast ein Sechstel aller Transaktionen.Drei Jahre nach ihrem letzten Investment in Großbritannien ist etwa Union Investment Real Estate aus Hamburg zurückkehrt. Für den offenen Immobilienfonds Unilmmo Europa kaufte sie für rund 164,7 Millionen Euro das Bürogebäude 10 Gresham Street in zentraler Citylage vom britischen Versicherer Standard Life. „Wir glauben an diesen Markt", sagt auch Andreas Schultz, Geschäftsfahrer der HIH Global Invest, die zur Hamburger Warburg Bank gehört. Ende Juni erwarb die HIH Invest für 42,6 Millionen Pfund das Büroobjekt Friary Court. Die Räume sind laut Schultz bis 2023 komplett an die Anwaltskanzlei Holman Fenwick Willan vermietet „Den Peak für die sehr günstigen Schnäppchen haben wir allerdings bereits gesehen", sagt Schultz. Torsten Doyen, der bei der HIH den Vertrieb für die geschlossenen Immobilienfonds verantwortet, rät daher zur Eile:„Das Zeitfenster schließt sich schnell: Die preisliche Talsohle ist in den Top-Lagen inzwischen durchschritten, und die Preise ziehen merklich an."

So sank im ersten Halbjahr 2009 der Anteil der Deutschen Transaktionen auf acht Prozent, weil nun auch finanzkräftige Investoren aus dem Nahen Osten und den USA anrücken. So will der US-Finanzinvestor Blackstone 50 Prozent an Broadgate, dem größten Gebäudekomplex der Londoner City mit der Bank UBS als Hauptmieter, erwerben: Wert 2,1 Milliarden Pfund; Kaufpreis für den Anteil: 77 Millionen Pfund plus Schulden von 987 Millionen Pfund. Auf den 408 773 Quadratmetern arbeiten etwa 30 000 Menschen.

 

Die wenigen guten Kaufgelegenheiten stoßen auf so rege Nachfrage, dass die Anfangsrenditen schon wieder sinken. „Es entsteht bereits ein Nachfrageüberhang", warnt Fondsspezialist Petersdorff. DTZ-Mann Davis rät zu Objekten in erstklassiger Lage mit langfristigen Mietverträgen und solventen Mietern. Aber die seien derzeit rar. Denn angesichts des massiven Preisverfalls seit 2007werde nur verkaufen, wer dazu gezwungen sei.Das könnte sich ändern, wenn sich die Erholung festigt. So prognostiziert die britische Maklerfirma Knight Frank in einer neuen Studie, dass die Talfahrt bei den Mieten bald zu Ende gehen dürfte: „2010 könnten wir in erstklassigen Citylagen einen Anstieg um vier Prozent auf 44 Pfund je Quadratfuß sehen - bis Ende 2013 dürften sie sogar auf 58 Pfund steigen", heißt es. Die Nachfrage treiben potenzielle Mieter aus Asien und dem Pazifikraum. Knight Frank: „Der Markt für Büroimmobilien beginnt aus dem Schatten der globalen Bankenkrise herauszutreten." 

(Yvonne Esterhazy)